Membeli rumah komersil hampir selalu melibatkan cicilan jangka panjang. Dua skema yang paling sering perumahan tawarkan adalah angsuran floating (bunga mengambang) dan angsuran flat (cicilan tetap). Keduanya sama-sama bisa membuat kamu sampai ke tujuan—punya rumah—tetapi cara, risiko, dan total biaya yang kamu bayar akan berbeda. Artikel ini mengurai perbedaan inti, plus contoh situasi nyata kapan sebaiknya memilih yang mana, dengan rujukan dari bank dan media keuangan tepercaya.
1) Apa itu angsuran floating?
Pada skema floating, suku bunga bisa berubah mengikuti ketentuan bank dan kondisi pasar. Di Indonesia, praktik lazimnya KPR komersil memberi periode bunga tetap di awal (misal 1–3 tahun), lalu berubah menjadi floating setelah masa promosi selesai. Bank BCA menuliskan struktur ini secara gamblang di halaman produknya: setelah masa suku bunga fix, pinjaman akan dikenakan suku bunga mengambang sesuai ketentuan bank. (BCA Prioritas)
Bank Mandiri juga menegaskan hal serupa: ketika program promo berakhir, suku bunga otomatis berubah mengikuti suku bunga floating yang berlaku. Artinya, cicilanmu bisa naik atau turun seiring perubahan suku bunga bank. (Bank Mandiri)
BTN Properti menjelaskan konsep fixed vs floating dan cara bank menawarkannya pada produk KPR; fixed memberi kepastian jangka pendek, sementara floating membuat cicilan menyesuaikan rate yang berlaku.
Implikasi utama: kamu mendapatkan cicilan awal yang cenderung rendah karena promo fixed, namun menanggung risiko cicilan naik setelah masuk fase floating. Di sisi lain, jika suku bunga pasar turun, cicilanmu bisa ikut turun.
2) Apa itu angsuran flat?
Istilah “flat” lazim digunakan sebagai cicilan nominal yang sama setiap bulan sepanjang tenor—umumnya ada pada skema developer/in-house atau varian kredit non-bank tertentu. Media keuangan nasional menjelaskan perbedaan skema bunga dan dampaknya bagi cicilan, menegaskan bahwa cicilan tetap memberi kepastian arus kas bagi debitur karena jumlah bayar per bulan tidak berubah, berbeda dengan skema yang mengikuti suku bunga pasar. (Investopedia)
Implikasi utama: kamu mendapatkan kepastian arus kas karena cicilan tetap dari awal sampai lunas. Namun, umumnya bunga efektif total dalam skema flat/in-house bisa lebih tinggi ketimbang bunga promosi awal KPR bank (terutama saat bank sedang gencar menawarkan fixed rendah).
3) Perbandingan cepat: Floating vs Flat
Kepastian cicilan
- Floating: Pasti stabil hanya di periode fixed awal, lalu bisa berubah. Cocok untuk kamu yang siap menghadapi dinamika suku bunga setelah periode promo. (BCA Prioritas, Bank Mandiri)
- Flat: Tetap sepanjang tenor → aman untuk pengaturan cash-flow bulanan (gaji tetap, bisnis stabil). (Investopedia)
Total biaya
- Floating: Bisa lebih hemat bila suku bunga pasar menurun atau tetap rendah; bisa lebih mahal bila suku bunga naik tinggi. (Struktur fixed-lalu-floating dijelaskan bank secara resmi.) (BCA Prioritas, Bank Mandiri)
- Flat: Terprediksi dari awal—jarang ada kejutan—namun tingkat efektif bisa tidak serendah promo KPR bank di awal. (Investopedia)
Fleksibilitas finansial
- Floating: Ada ruang penurunan cicilan saat suku bunga turun; beberapa bank menyediakan opsi pelunasan dipercepat dengan ketentuan masing-masing. (BCA Prioritas)
- Flat: Sederhana dan mudah hitungannya, cocok untuk pembeli yang mengutamakan kestabilan cash-flow. (Investopedia)
Psikologi berutang
- Floating: Butuh toleransi terhadap ketidakpastian setelah masa fixed berakhir.
- Flat: Minim kecemasan karena angka cicilan tidak berubah—memudahkan perencanaan kebutuhan keluarga. (Investopedia)
4) Ilustrasi skenario (angka simulatif, bukan penawaran)
Misal harga rumah Rp500 juta, DP 20% (Rp100 juta), pinjaman Rp400 juta tenor 15 tahun.
- Skema floating (fixed 3 tahun, lalu floating):
Tiga tahun pertama cicilan terasa ringan karena promo fixed. Masuk tahun ke-4, cicilan bisa naik/turun mengikuti perubahan suku bunga bank. Seandainya suku bunga pasar naik 1–2%, cicilan bulanan dapat ikut naik. (Inilah yang dimaksud bank ketika menyatakan suku bunga beralih menjadi floating setelah masa promo.) (BCA Prioritas, Bank Mandiri) - Skema flat:
Cicilan tersettting sama dari bulan 1 hingga bulan 180. Perencanaan bulanan jadi mudah, tetapi total bunga terakumulasi bisa lebih besar ketimbang skema bank yang menawarkan bunga promosi rendah di awal. (Investopedia)
Catatan: Angka detail akan berbeda antar bank/developer. Selalu minta ilustrasi resmi dari pemberi kredit.
5) Mana yang lebih “worth it”?
Pilih floating (fixed lalu floating) jika:
- Kamu optimistis suku bunga tidak akan naik tajam di beberapa tahun ke depan—atau kamu siap refinancing saat tenor berjalan jika rate membaik. Struktur ini adalah praktik standar KPR bank sehingga banyak pilihan produk dan program promo. (BCA Prioritas, Bank Mandiri)
- Kamu ingin cicilan awal lebih ringan untuk mengatur cash-flow di tahun-tahun pertama.
Pilih flat jika:
- Kamu mengutamakan kepastian jumlah cicilan—misalnya gaji tetap, toleransi risiko kecil, atau kamu tidak ingin pusing mengamati pergerakan suku bunga. (Investopedia)
- Kamu membeli melalui skema in-house/developer yang memang menawarkan nominal cicilan tetap sampai lunas (meskipun tingkat efektif totalnya bisa lebih tinggi). (Investopedia)
6) Checklist sebelum tanda tangan
- Tanyakan durasi fixed dan rumus floating setelahnya (acuan, frekuensi penyesuaian, serta ada tidaknya cap/floor). Bank secara terbuka menyebutkan peralihan dari fixed ke floating pada akhir masa promo di laman produk. (BCA Prioritas, Bank Mandiri)
- Minta simulasi skenario: jika suku bunga naik 1–2%, cicilanmu jadi berapa?
- Cek biaya terkait: denda pelunasan dipercepat, biaya administrasi, asuransi, dan biaya notaris—media keuangan menyoroti komponen biaya ini karena memengaruhi total pembiayaan. (Investopedia)
- Sesuaikan dengan profil risiko & rencana karier: kalau penghasilan berpotensi naik dan kamu nyaman dengan dinamika suku bunga, skema floating bisa lebih menguntungkan; jika kamu butuh stabilitas penuh, skema flat membuat tidur lebih nyenyak.
Ringkasnya
- Floating = berpotensi lebih murah dalam jangka panjang jika suku bunga rendah/menurun, namun berisiko naiknya cicilan setelah masa fixed. (Dijelaskan jelas oleh BCA & Mandiri bahwa bunga beralih menjadi floating setelah periode promo.) (BCA Prioritas, Bank Mandiri)
- Flat = cicilan pasti dari awal sampai lunas; cocok bagi pencari kepastian arus kas, meski total biaya bisa tidak serendah penawaran fixed awal bank. (Investopedia)
Tidak ada satu jawaban yang benar untuk semua orang. Yang “paling worth it” adalah skema yang paling sesuai dengan kondisi keuangan dan toleransi risiko kamu. Minta dua ilustrasi resmi—flat dan floating—lalu bandingkan total bayar, nominal cicilan bulanan, dan “rasa aman” yang kamu butuhkan.
Tinggalkan Balasan